【案情】 2004年8月10日，甲某与乙公司签订《商品房买卖合同》，约定由甲某购买乙公司开发的位于淄博市某小区B座1006号房屋，房款总计261，658元。合同签订后，甲某依约付款。2004年9月20日，甲某办理了收房手续，此后，甲某于2006年4月13日向乙公司交纳了契税及公共维修基金。但乙公司长期未能办理房屋的初始登记，致使甲某无法办理所购房屋的产权证。 2009年3月6日，甲某诉至法院，要求乙公司办理涉案房屋的权属证书，支付逾期办理房产证的违约金，并由乙公司承担本案诉讼费用。 【办案过程】 2009年3月12日某区人民法院正式受理此案。庭审过程中针对原告甲某的诉讼请求，被告乙公司答辩称，办证迟延，系因甲某未及时提供应交纳的办证费用及相关资料所致。另外，预售商品房的办证义务属于甲某，我公司承担的只是协助义务。甲某的契税直至2006年4月13日才交纳，相关资料至今未提交。所以逾期办证的责任并不在己方。故乙公司不同意甲某的诉讼请求。 审判庭经审理查明被告乙公司2008年12月21日才办理报送初始登记，2009年3月16日始取得了诉争房屋的房屋所有权证（大产权证）。 【争议焦点及诉辩意见】 本案的争议焦点为：（1）办理房屋权属证书的义务问题；（2）乙公司是否存在逾期办证；（3）如果乙公司逾期办证，违约责任如何承担。 一、关于办理房屋权属证书的义务问题 根据建设部2001年8月15日第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第16条有关房屋权属初始登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商在其所开发的房地产进行初始登记为前提。房地产开发企业只要在法定期限内（新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内）向登记机关申请房屋所有权初始登记，并履行了对买受人的告知义务，才完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理转移登记。 二、关于乙公司是否存在逾期办证的问题 据（一）中所分析得出甲某到房地产主管部门办理产权登记，必须以乙公司就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，诉争的商品房为现房，自合同订立日起90日内（案中应为2004年11月8日前）买受人由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，乙公司至2008年12月21日才办理报送初始登记，因此乙公司存在逾期办证的违约行为。 三、关于乙公司逾期办证违约责任如何承担的问题 乙公司的违约行为对甲某充分行使诉争房屋的所有权有一定的影响，造成甲某一定损失，甲某要求乙公司支付违约金于法有据。由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（万分之二点一）计算。 【判决结果】 2009年5月22日，法院做出了一审判决，判决被告乙公司履行协助办理涉案房屋的权属证书义务，并支付逾期办证违约金40112.17元（房款261，658元乘以违约天数370天乘以万分之二点一）承担本案诉讼费用。
附：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条： 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
|
